Herkese selamlar.
Bu makalede Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) yeni yeni ortaya çıkarken Peter Lynch’in bu yatırım araçları ile bilgilendirmesini okuyoruz.
Özellikle sonlarda yer alan dikkat edilmesi gereken noktalar bölümü çok değerli.
Hadi başlayalım.
Keşke bana her “Hey, GYO almalı mıyım?” diye sorduklarında bir dolar kazansaydım. Belki de onla gidip gayrimenkul yatırım ortaklığı alırdım. Yani GYO.
Fakat herhangi bir GYO’yu almazdım. Etrafı araştırır, biraz okuma yapar ve bu işi benden daha iyi bilen insanlarla konuşurdum. Başka bir deyişle, yatırım yapmaya değer bir iki GYO bulana kadar makul bir araştırma yapardım. Fakat “GYO almalı mıyım?” sorusu çoğu zaman böyle bir araştırmanın gerekli olmadığını çünkü her GYO’nun diğerinden daha mükemmel olduğu varsayımına dayanır. GYO’ların tekrar eden “insanların anlasalar da anlamasalar da para kazanacakları bir yatırım olgusunun” son örneği olduğunu düşünüyorum:
Keşke bu doğru olsaydı. Şimdi ofise gider ve çok çalışan birçok insana durmalarını söylerdim. Fakat yatırımın mucizelerle işi olmaz. Gayrimenkul döngüsel bir iştir ve birçok GYO şu an döngünün çok karlı bir döneminin tadını çıkarıyor. Döngü eninde sonunda tekrar değişecek ve biz hangi GYO’nun kaliteli varlıklara, yöneticilere ve uzun dönemli potansiyele sahip olduğunu göreceğiz. O zaman en mutlu yatırımcılar 1997 yılında rasgele herhangi bir GYO’yu almayanlar olacak.
GYO’lardaki belirsizliğin çoğu bu kategorinin görece yeni ve küçük olmasıdır. GYO sektörünü yaratan yasa 1960’ta çıktı fakat bu tarih GYO’ların kayda değer bir ana yatırım aracı haline gelmesinden 30 yıl önceydi. Şimdi bile, halka açık 195 GYO bulunuyor. Bu 195’in piyasa değeri 94 milyar dolar ki bu da sektörün piyasa değerinin Microsoft’un üçte ikisi olduğu anlamına geliyor. GYO’ların varlıkları nelerdir? Tabii ki gayrimenkul. Fakat gayrimenkullerin değişik bir çeşidi, değişik bir yerde, değişik bir zamanda ekonominin döngüleri ile başka bir ilişki içerisindedir. En geleneksel GYO çeşitleri ofis binaları, apartman ve otellere sahip olanlardır. En yenileri ise, şaka yapmıyorum hapishanelere sahiptir.
Şimdi size en yaygın bulunan “Hisse bazlı GYO”ların nasıl kurulduğu ve işlediğini anlatacağım. Süreç halka arzla başlar. Diyelim ki yeni bir GYO’nun yönetimi hisse başı 10 dolardan 10 milyon hisseyi halka arz etsin. Sonra da, muhafazakâr olması için 25 milyon dolar borçlandığını varsayalım. Sonra da bu 125 milyonla gelir getiren bir gayrimenkul inşa eder (çoğu zaman satın alır). Gelirin kaynağı da kiradır (apartmandaki aileler, ofis binalarındaki şirketler ve AVM’lerdeki dükkanların ödediği).
GYO’ları asıl tanımlayan gelir elde ettiği seçeneklerin sınırlı olmasıdır: Vergi yasası bu ortaklıkların net kârlarının %95’ini hissedarlarına temettü olarak dağıtmasını ister. Bu da şirketlerin seçeneğini keskin şekilde sınırlar. Fakat vergi yasasının bir avantajı da federal gelir vergisinden muaf olmalarıdır.
Hisse bazlı GYO’lar piyasa değeri olarak endüstrinin %89’unu oluşturur. Kalan payın yarısını konut kredisi GYO’ları oluşturur. Bunlar da gayrimenkul almazlar, bunun yerine müteahhitler ve mülk sahipleri tarafından çıkarılan konut kredilerine yatırım yaparlar. Bu yapının başarılı olması kredi alanların kredileri ödemesine ve faizlerin çok hızlı aşağı yukarı oynamamasına bağlıdır. Geri kalan GYO çeşitleri ise hem gayrimenkul sahibi olup hem de borç veren birleşimlerden oluşur.
Genel olarak, bireysel yatırımcılar hisse bazlılarını alırlar. Eğer hisse bazlı GYO sahibiyseniz, mülk sahibisiniz demektir.
Bu sektörde on civarı alt sektör bulunur. Bunların en büyüğü 21 milyar piyasa değeri ile 43 şirketin bulunduğu dükkanlara ve AVMlere sahip perakendedir. İkinci sırada 36 GYO ile apartman ve komplekslerine sahip olan yerleşim yerlerine sahip konut GYO’ları gelir. Sonra da endüstriyel-ofis gelir. Bunun yanında kişisel depolama ve hastane komplekslerinde de çok para yatırılmıştır (hastanelere sahip olmayan ama daha çok bunların kurulduğu yere sahip olanlar).
Her alt sektör de pekala kendi alt sektörlerine sahip olabilir. Örneğin 5 GYO’nun sadece outlet merkezi var. Bütün bu ayrışma coğrafya ile daha da değişiyor.
GYO endüstrisi hakkındaki bilgi kaynağı The National Association of Real Estate Investment Trusts (800-3-NAREIT or www.nareit.com). NAREIT’in endüstri çapındaki endeksi 1996’da %35,75 yükselmiş. Bu S&P 500’den %12,79 daha fazla. En çok kazanan ise %51,98 ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler olması güçlü ekonomi ve istikrarlı faizler yüzünden sürpriz olmamalı. Oteller de yine güzel performans gösterdi: %49,19. Bölgesel AVM’ler de %44,63 getirdi.
Yatırımcıların gözüne çarpan bu getiriler oldu. Yine de Outlet merkezlerinden oluşan GYO’lara bakın. Sadece %3,51 getiri elde ettiler. Mükemmel şekilde güzel bir getiri elde ettiği bir yılda kötü performans göstermek böyle oluyor. Sık sık olduğu gibi, GYO endüstrisi dikkatlerin yoğunlaşması ile yeryüzüne iniyor. 1997’nin ilk dört ayında NAREIT endeksi birkaç puan düştü.
Bir yatırımcı bu varlık grubunu nasıl değerlendirmeli? İlk adım elinde bulundurduğu gayrimenkulleri öğrenmektir. Eğer yapabiliyorsanız ziyaret de edin. Eğer gayrimenkuller apartmansa, iyi bakılıyorlar mı, fiyatlar iyi mi ve doluluk oranı düşük mü bakın. Eğer gayrimenkuller AVM ise, otoparklar dolu mu ve dükkanlar kiralanmış mı buna bakın. 5-10 yıl sonra AVM’ler alışveriş yapanlar için hala çekiciliğini sürdürecek mi? En önemlisi, rekabetin oluşma olasılığı nedir?
Bu incelemenin ilk aşaması. Aşağıdakiler de odaklanılması gereken diğer noktalar:
KİRA SÖZLEŞMELERİ: Buradaki önemli nokta GYO’nun kira sözleşmeleri ile yerel ekonomik durumdur. GYO için en iyi kombinasyon ekonominin toparlanmaya başlaması ve kiraların da devir etmemesidir. Bu ortamda, yeni kira sözleşmesi GYO için fiyat arttırma fırsatıdır. GYO’nun kira sözleşmeleri hakkında yatırımcı ilişkileri departmanından bilgi alabilirsiniz. Bu arada denklemin daha önemli bir parçası da yerel ekonomidir ve bunu belirlemek için özel bir bilgi ya da erişim gerekmez. Diyelim ki burada Boston’da ofis binaları yapan bir GYO’ya ortak olmayı düşünüyorum. Yerel ofis pazarının kuvvetli olduğunu biliyorum. Bunu gazetelerden okuyabilirim. Başka bir gayrimenkul geliştiricinin ofis binası yapması ve benim hayali GYO’mun sahip olduğu avantajlara erişmesi yıllar alır. Kimse beni geçerek 50 katlı bir binayı dikemez.
Bu mutlu hikayenin diğer tarafı da yerel ekonominin güç kaybetmesidir. Eğer kiralar zamana yenilerse daha düşük tutarlarda yenilenir. Olan kârınıza olur. Eğer kira sözleşmesi görece uzun olsa bile, yatırımcılar hisse senedinde er ya da geç sorunu görecekler.
BÜYÜME STRATEJİLERİ: En iyi GYO’lar sadece temettü ödemek istemez. Büyümek, daha fazla gayrimenkul almak, daha fazla kira toplamak, hisse fiyatlarını yükseltmek isterler. Bu, GYO’ların kârlarının %95’ini dağıtması zorunluluğu düşünüldüğünde, kolay bir iş değildir. GYO temettülerini birkaç çeyrek kısarak daha fazla gayrimenkul almak için nakit biriktiremez.
Peki nasıl büyürler? Bunun dört yolu var: Borç alır; yasaya göre ve hissedarların kabul edeceği en düşük temettüyü öder (böylece maksimum kârı bünyede tutar); portföyündeki gayrimenkulleri kârla satar; daha fazla hisse çıkarır. Yatırımcılar hangi yolun benimsendiğini ve bunun ne ölçüde yapıldığını bilmelidir.
Kaldıraç, döngüsellik ve dalgalanma gayrimenkul yatırımcılığının temel olgularıdır. Döngü lehlerineyken agresif GYO’lar bunu lehlerine kullanır. Bunda sorun yok. Fakat döngü değiştiğinde kaldıraç tarafından cezalandırılmamak için çok dikkatli olmalılar. Muhafazakar GYO analistleri borcun tahmini varlık değerinin %40’ını aşmasını istemezler.
Gayrimenkul satmak eğer doğru fiyata yapılırsa ve daha yüksek potansiyeli olan bir başka gayrimenkul alınırsa iyi bir hamle olur. Hisse arz etmek de, eğer mevcut hisselerin değerini azaltmazsa iyi olabilir. Bir başka değişle yeni hisse satışından sağlanan kaynak GYO’nun getiri oranını arttıracak ya da en azından düşürmeyecek şekilde gayrimenkule yatırılmalı. En kötü hisse çıkarma türü ise temettü ödemek ya da bocalayan faaliyetleri desteklemek için yapılandır.
ÇARPANLAR: Gazetelerdeki hisse tabloları her GYO için fiyat kazanç oranlarını gösterir. Sektördeki insanlar bunu haklı bir nedenden göz ardı etme eğilimindedir. Farklı GYOlar kâr rakamını farklı gösterir yani F/K GYO-GYO karşılaştırması yaparken çok kullanılmaz.
NAREIT üyelerini faaliyetlerden gelirler (FFO) diye daha anlamlı bir oran kullanmaya teşvik ediyor. Her GYO’nun aynı tarzda FFO bildirmesi biraz zaman alabilir fakat fiyat/FFO değeri ölçerken ve karşılaştırma yaparken iyi bir ölçü. Ortalama bir GYO şu an FFO’sunun 11.3 katına işlem görüyor.
Geliri ne kadar sevseniz de temettü verimine çok fazla takılmayın. Bazı GYO’lar kârının %100’ünden fazlasını dağıtıyor (bunu gayrimenkullerinin amortismanlarından gelen vergi iadesininin bir kısmını dağıtarak yapıyorlar). Bu bazı yatırımcıları cezbedebilir fakat en iyi GYO’lar nakdini büyüme için kullananlardır. Bu ortamda, eğer %8’in üstünde bir temettü verimi görürseniz daha fazla araştırma yapın. Bu şirketin sürdürülebilir bir stratejisi olmadığı anlamına gelebilir. Ya da gözden kaçmış ve değerinin altında bir GYO bulmuş olabilirsiniz.
Sonuçta, net kâr ve FFO’nun büyüme oranına bakın. En iyi şirketler istikrarlı ve sürdürülebilir şekilde büyür.
YÖNETİCİ SAHİPLİĞİ: Yöneticilerinin finansal payı varsa o şirket hakkında hep daha iyi hissederim. NAREIT GYO yöneticilerinin en az %10 pay sahibi olmasını tavsiye ediyor. Bana uyar.
GYO çılgınlığı bitmekten çok uzak. Geçen sene 6 GYO halka arzı oldu. Bu sene bunun iki katı bekleniyor. Bunların içinde en büyüğü yayıncılık devi Mortimer Zuckerman tarafından kurulan ve yakında halka açılacak olan Boston Properties. GYO yatırım fonları da artıyor. Bunlardan 58 tane var ve 19 tanesi alış komisyonu olmadan satıldı. GYO yatırımcılığına inanıyorsanız fakat bu konudaki bilginizden amin değilseniz ya da başka başka bir yatırımı araştıracak zamanınız yoksa, işi sizin için profesyonellerin yapmasına izin verebilirsiniz.
Tabii ki fon seçmek için de araştırma yapmalısınız. GYO yatırım fonları da aynı GYO’lar gibi temel yatırım kurallarına sahipler: Sadece anladığınız, inandığınız ve tutacağınız (başkaları bir sonraki mucize peşinde koşarken bile) şeye yatırım yapın.
İlk Yorumu Siz Yapın