Herkese selamlar! Son zamanlarda en çok duyduğum şeydir. “Temettü alınca hissenin fiyatı düşer ama evden kira alınca evin fiyatı düşmez! Temettü hiç bir işe yaramaz!” Bu gibi sözleri temettü yatırımı yapan insanlar bile sürekli söyler oldu.
Ben de her gün on doz alıyorum bundan. Dolayısıyla artık bu konuda düşüncelerimi paylaşmaya karar verdim.
Temettü alınca hissenin fiyatı düşer. Kabul… Ama evden kira alınca evin fiyatının düşmediğini nereden biliyorsun? Onun da düşüyor ama sen farkında değilsin.
Hadi bu işi biraz daha açalım ve yüz yıllık tartışmada biz de fikrimizi söyleyelim.
Aldığım Temettü Kadar Hissenin Fiyatı Düşer
Bu olguyu yıl içinde tartışmıştım. Temettü kadar hissenin fiyatı neden düşer buradan bakabilirsiniz.
Üşenenler için kısaca şirketten nakit çıkışı olur ve fiyatı azalır. Şirket 1.000 TL temettü verdi, nakit çıktığı için 1.000 TL fiyatı düştü. Bir dahaki sene piyasa fiyatının eski haline dönmesi için en az 1.000 TL kar etmesi lazım. 1.000 TL’nin altındaki karlarda, temettü verdiği noktaya bile gelmemesi lazım. Diyelim ki 2.000 TL kar etti, bir dahaki sene piyasa fiyatı temettüden sonra 2.000 TL artar.
Bu olguyu tartışırken sadece kar yaratma gücünü hesaba kattığımı, beklentileri, enflasyon değerleme farklarını ve diğer psikolojik ve sektörel beklentileri devre dışı bıraktığımı da not edeyim.
Kira Aldığım Zaman Evimin Fiyatı Düşer mi?
Evet, bence düşer. Çünkü evden nakit çıkışı olmuştur ve nakit yaratma gücü o yıl için düşmüştür.
Peki niye bunu farketmezsiniz? Çünkü ev piyasası Dünyanın en likit piyasalarından olan borsa kadar likit değildir, olamaz. Ekranı açtığınızda evinizin fiyatını saniye saniye takip edebileceğiniz bir yer yoktur. Evi o an piyasada söylenen fiyatından çat diye satamazsınız. Geçmiş verileri gün gün takip edemezsiniz. Ek olarak karşılaştırma yapacak tıpa tıp eşit varlık bulmak aşırı zordur. Mesela üçüncü kattaki tıpa tıp aynı iki dairenin bile biri güneye biri kuzeye bakıyorsa fiyatı farklı olabilir.
Doğal olarak farkında olmadığınız bir şeyi de yok kabul edersiniz. Temettü kadar hissenin fiyatı düşer. Bak! Ahanda düştü! Temettü yararsızdır! dersiniz. Kirada da aynı şey olur ama fark edemezsiniz. Şimdi bunu bir örnekle anlatayım.
Adana’da ev kiraları bazen yıllık verilir. Adanalı varsa teyit etsin:) Evin fiyatı diyelim ki 2017 sonu itibariyle 100.000 TL. Yıllık kira bedeli de 5.000 TL. Kirayı yıllık alıyorsunuz.
2018 yılının başında tüm kirayı 5.000 TL olarak aldınız. Evin fiyatı 95.000 TL’ye düşer mi düşmez mi? Anlamak için küçük bir test yapın. Hadi piyasaya biraz likidite katalım:
Yan yana iki evinizin olduğunu düşünün Adana’da. İkisinin de fiyatı 100.000 TL olsun. Evleri satmaya karar verdiniz. İkisine de alıcı geldi. İlk evin 2018 kirasını 5.000 olarak peşinen almıştınız. İkincisinin ise almadınız. İkisini de aynı fiyata satabilir misiniz?
Hadi alıcılara söyleyin bakalım ben bunun 5.000 TL kirasını aldım, sen 1 sene kira alamayacaksın diye. Size ne diyecek…:) Ben söyleyeyim 5.000 TL’mi ver gardaş diyecek ve evi 95.000 TL’ye satmak zorunda kalacaksınız.
Hani kira alınca evin fiyatı düşmüyordu, bal gibi düşüyor işte. Ama piyasa yeterince likit olmadığı için, hatta hiç likit olmadığı için siz bunu fark edemiyorsunuz.
Toparlarsam
İşte benim kira ve temettü arasındaki fiyat düşüşü tezim bu. Kira da tıpkı temettü gibi fiyat azalışına sebep olur ama siz bunu göremezsiniz. Çünkü piyasada hem alıcıların hem de satıcıların bilgi eksikliği vardır ve anlık fiyat oluşmaz. Bu yüzden de kira geliri elde edenler fiyat azalışı olmaz sanırlar.
Tek fark eğer evden aylık 1.000 TL gibi bir miktar alacağınız kesin gibidir. Kiracı varsa tabii. Fakat bu ne artar ne azalır. Şirketlerin ise her sene ne kadar kar edeceği belli olmayabilir. Az ya da çok artabilir ya da azalabilir.
Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz? Bana katılıyor musunuz? Yoksa katılmıyor musunuz?
Saygılar.
Evi sattığın tarihten sonraki döneme ait aldığın kirayı elinde tutuyorsan ve 100 binlik evi 95 e satıyorsan elindeki 5 bini aldığın 95 binle birleştirirsin böylece evin değeri 100 bin tl’dir. Temettü kira ile kıyaslanmaz. Biri karın dağıtılmasıdır. Biri mülkün kullanım maksadıyla belirli bir süreliğine kiralayana terk edilmesidir. Elma armut yani…
Sayın Altuğ Bey,
Temettüde de aynı olur. Temettüyü tutarsın düşen fiyatla birleştirirsin. Aynı değeri bulursun. Ben bunlar aynı şey demiyorum zaten. Öyle bir iddaam yok:) Sadece kira gelirinin de değeri düşürebildiğini anlatmaya çalıştım.
Saygılar.
İyi bloglar Yiğit Bey,
Ben de sizin gibi düşünüyorum. Hali hazırda dairelerinde kiracıları olan biri olarak temettü ve kira geliri karşılaştırması yapmayı kendimde biraz da hak olarak gördüğüm için yorum yapmak istedim.
Öncelikle kiradan başlarsak eğer, kiracıların yıllık verdiği 12 kiranın 1 kirası vergi adı altında veriliyor. Geri kalan 1 kirayı da amortisman adı altında kiracı daireden çıktığı zaman tamir bakım vs türlü giderler için ayırmak için düşünüyorum. Bu durumda 12 ayda sadece 10 kira almış oluyoruz. Aslında daire al sırtın yere gelmez fikri tamamen çöp hatta bana kalırsa daire insanı sinir stres sahibi yapar. Verdiğin kişiyi bilmek gerek,iyi mi kötü mü kullanıyor evi diye düşünür durursun hele ki aile apartmanında bu tamamen farklı bir işkence. Aynı zamanda uyumsuz geçimsiz sıkıntı biri de olabilir aslında borsa (hisse senetleri) gibi daire kiralamanın da bir riski var diye düşünüyorum bu saydıklarımla.
Diğer taraftan temettü için düşünürsek, temettü adı üstünde kar payı dağıtımı. Bir şirkete ortaklığınızdan doğan karı size ödemesi. Şirket iyi mi yönetiliyor kötü mü yönetiliyor düşünmek gerek ilerideki risklerini göz önünde bulundurmak gerek aynı zamanda anlık fiyatları değiştiği için insanların fiyatı düşünce zarar ettim diye düşünmesine neden oluyor. Riskleri bunlar olabilir. Fakat kurumsal,yatırımcı dostu,kar payı dağıtan,köklü,güvenilir şirketlere güvenim tam. Bu yüzden hisse senedi almayı temettü kazanmayı ev alıp kira kazancından daha üstte tutuyorum. Tabiki kişinin risk algısı,geçmişten gelen bir sabit düşüncesi,geliri,eğitimi vs. vs. ev almak ile hisse senedi almak arasında ki seçimde en önemli etkenlerden biri.
Özetlersem eğer; Benim risk algılarıma göre,yatırım anlayışıma göre evin kirasını almak zahmetli,meşakkatli bir iş. Hisse senetleri benim açımdan daha avantajlı. Ama ev alıp kiraya vermek isteyen arkadaşlarıma da daima dükkan almalarını hatta arsa almalarını tavsiye ederim. Şöyle bir söz vardır babamdan duyduğum: Dükkan ev getirir ama ev ev getirmez.
Uzun oldu fakat sizin gibi benzer düşüncelere sahip bir bloggerin blogunda gene bizler gibi düşünen arkadaşlara yol gösterebildiysem ne mutlu bana. Umarım yeni yılda da herkesin yüzü güler, mutlu bir sene geçiririz.
Saygılarımla
Sayın Uzun Vadeci20,
Öncelikle katkılarınız için çok teşekkür ederim. Yorumlarınız ve katkılarınız her zaman hoş karşılanır:) Lütfen çekinmeden yazmaya devam edin.
Ben de sizin gibi bakıyorum ama getirisinden çok artık insanla uğraşmaktan gına geldi. Günde 300 farklı kişiyle konuşuyorum ve malı mülkü satıp danaya giresim varken bir de kiracı arkasından koşmak istemiyorum.
Hisseyi sat çık. Kolay gibi geliyor bana. Kötü şirketlerle işim olmaz tabii. Bir de bir söz vardı. İnsanlar ev almak için alyı ay araştırır ama hisseyi almak için on dakika düşünmez diye.
Titiz olmak ve araştırma yapmak gerekiyor. Çok teşekkür ederim.
Saygılar.
Sayın Uzun Vadeci20;
Yorumunuzdaki değerli bilgiler için teşekkürler. Birebir yaşadığınız sorunlarla ilgili yorumunuz yol gösterici olmuş. Saolun.
Biri birinden üstündür çekişmesinden ziyade, hem kira geliriniz olsun, hemde temettü geliriniz, hepsinden faydalanın ama hangisi daha çok getiri elde ettirir derseniz, tabiki temettü kirayı döver, havada,karada,denizde,uzayda temettü kirayı döver. paranız az ise, çoğaltmak için temettü yatırımcılığı(risk almadan sermaye artmaz) ilk öncelik, paranız çok olunca kira yatırımı yaparsınız. saygılar
Sayın Energy Challange,
Kesinlikle amacım ev yatırımı ve borsa arasında bir tercih yapmak ve onları yarıştırma değil.
Ben sadece yanlış bilinen bir şeyi düzeltmek istemiştim.
İkisi de pasif gelir getiren güzel yatırımlar bence. İkisini de güzel araştırırsanız iyi bir nakit akışı elde edebilirsiniz.
Saygılar.
Sn. Lattedenborsaya,
Bir zamanlar Eryaman’ da oturduğunuzu yazmıştınız. Ankara’ da. O mühitte 2 adet evim var. Relax Göksu ve Demirer Blokları. İkisini de banka kredisi çekerek almıştım. İkisinin de ev sahibinin ödemesi gereken aidatları çıktı sonradan. (eski olan için site kamerası, apartman mantolaması gibi şeyler baya ağırdı üstelik) Bir de ev yaşlanınca, bence bu 10 yıldır, tekrar iyi bir fiyattan kiraya vermek için içini yaptırılması işi oluyor. Sözün özü, ev yatırımındaki gizli giderler ciddi mevlağlara ulaşabilir:
Tapu masrafı, emlakçı masrafı, site aidatı, ilk andaki tadilatlar, iki kiracı arasındaki tadilatlar, iki kiracı arasında geçen zaman (hem kira getirisi olmayacak hem de kiracının payına düşen aidat da ödenecek), belki de en önemlisini unutuyordum: banka kredi faizi. Kısaca, türkiyede ev almak da araba almak gibi sürekli masrafları olan bir yatırımdır. Bunları göz ardı edip; yıllık %8-10 ev fiyatım artacak oh mis demek, bizim gibi analizcilere yakışmaz 🙂
Saygılar,
Cenk
Sayın Cenk Bey,
Eryaman’da bahsettiğiniz yeri çok iyi bilirim. Hatta Demirer Blokları’nda oturuyordum. Eşyalı 1+1 eve 750 TL kira ödüyordum. Değeri de o zamanlar 120 bin falandı. Fakat 20 yıllık evler tabii. Servisle Eryaman’a giderken hep orada bir ev enflasyonu olduğunu düşünürdüm. Çok inşaat vardı.
Emlakçılarla ise hiç uğraşmak istemiyorum. Hem kiracı hem emlakçı bana fazla. Ame çok param olursa belki yurtdışında bir “buy to let” alabilirim:)
Saygılar.
Merhaba Yiğit Bey,
Madem sordunuz ben de düşüncemi söylemeden geçmeyeyim:))
Bir binanın ömrü Türkiye’deki konutları düşününce 70 yıl.
Dolayısıyla konut yaşı arttıkça alacağınız geriye kalan toplam kira tutarı da azalır.
Ancak 70 yıl dolduktan sonra dairenin arsa payı konuşmaya başlar. Kentsel dönüşümle yeni bir eve dönüşür. Dolayısıyla alabileceğiniz kira süresi de 70 yıl daha uzar…
Evinin her yıl inşaat maliyetlerinden dolayı yaklaşık enflasyon oranında değer kazandığını düşünelim. Ana paramız ölmüyor yani bence.
Ayrıca şöyle bir yaklaşımda da bulunabiliriz: 70 yıl sonra nüfus çok artacağından özellikle merkezi yerlerdeki arsa payları çok artacak, dolayısıyla evin arsa değeri de fırlayacak. Uzun vadede öz sermayesini katlayan şirketlere benziyor böylece:)
Dolayısıyla bence de kira getirisi olan evin fiyatı alınan kira oranında düşmüyor diyebilirim.
Ama baba doğru demiş: “Ev ev getirmez ama dükkan ev getirir” 🙂
Özellikle evi kiraya verirken de kiracının uzun vadeli oturmayı düşünen, sabit geliri olan bir aile olmasına özen gösterilirse maliyetler azalacaktır…
Sayın Umut Bey,
Katkılarınız için çok teşekkür ederim.
Kira da bir pasif yatırım çeşidi. Düzgün kullanılırsa güzel bir nakit akışı sağlayabilir bize.
Önemli alan hisse senedi olsun, ev olsun gerçek değerinden ucuza alabilmek. Warren Buffett’ın dediği gibi: “ister hisse senedi ister çorap olsun fiyatı uygunken almak isterim.”
Saygılar.