Peter Lynch Makaleleri Serisi 21: Konut Piyasasına Yatırım Yapmak

Herkese selamlar.

Peter Lynch makaleleri ile devam ediyorum.

Peter Lynch bu makalesinde konut yatırımını bir bütün halinde değerlendiriyor ve içine hammadde şirketleri, inşaatçılar, boyacılar ve hatta alet edevat üreticilerini de ekleyecek şekilde geniş bir bakış açısı sunuyor.

Şu anki ekonomik durumumuzla pek bağlantılı olmasa da, ünlü yatırımcı fayda bakış açısı kazandıracak güzel bilgiler veriyor.

Hadi başlayalım.

Eve Yatırım Yapmak

Son zamanlarda konut piyasası hakkında, ev başlangıçlarının büyük bir zıplama yapması gerekirken nasıl ufak bir sıçrama yaptığı hakkında çok iç karartıcı konuşmalar yapılıyor. “Hayal kırıklığına” sebep olan konut rakamları, ekonomik toparlanmanın sekteye uğradığına kanıt olarak gösteriliyor.

Federal National Mortgage Association’da (Fannie Mae) uzman olan David Berson ve Mark Obrinsky’den ise başka bir hikâye duyuyorum. Bu yılın tahmini konut başlangıcı 1.27 milyon ile 1972’nin rekoru 2.4 milyonun çok altında olsa da, Berson ve Obrinsky 1993 yılında 1.1 milyon müstakil konut yapılacağını tahmin ediyorlar. Bu neredeyse 1986’daki tüm zamanların en yükseği olan 1.2 milyona yaklaşıyor. Dahası, mevcut evlerden 3.8 milyonu (sanayi bunlara asla kullanılmış ev demez) el değiştirecek. Bu da 1978’deki tüm zamanların rekoru olan 4 milyona yaklaşıyor.

Yani müstakil ev inşaatında güçlü bir dönemdeyiz, ev satışlarında da artış var ve konutlar da yetmişlerin başından beri en uygun fiyatlı zamanını yaşıyor. Medyan konutun fiyatı da bu veriler toplanmaya başladığı 25 yıldan beri artışını sürdürüyor.

Zıplamayan ise çoklu konutlar fakat bunun sebebi de durgunlukta olmamız değil. Hükümet düşük gelirliler için verdiği konut desteğini çekti ve 1970’lerde ve 1980’lerin başında çok katlı konutlarda patlamaya yol açan vergi muafiyetini de kaldırdı. 1972’de ABD’de beş veya daha fazla ünitenin inşa edildiği 906.000 apartman vardı, geçen sene ise sadece 139.000. Toplam konut rakamlarını olduğundan kötü gösteren bu düşüştü.

Üç yıl önce, ilk toparlanmaya başlayacak endüstrilerden biri olduğu için konut sektörüne bakmaya başladım. Toparlanmanın erken safhalarında, konut yapanların işleri iyi gitme eğilimindedir ve konut inşaat sektörü hisseleri 1991’in başından 1992’nin sonuna kadar etkileyici kazançlar elde ettiler. Sıklıkla takip ettiğim Doğu Yakası inşaatçılarından Toll Brothers’ın fiyatı beş kat arttı.

Toll Brother’s zor zamanlardan avantaj kazanacak şirketlere tipik bir örnektir. 1980’lerde, herkes konut yapabilirdi. Tüm gereken; alet çantası, çivi önlüğü ve bankacıların projeye fırlattıkları parayı yakalamak için bir ağdı. Fakat durgunluk zamanlarında bankalar sadece oturmuş ve iyi sermayelendirilmiş inşaat firmalarına kredi verirler. Yani Toll durgunluktan elinde kaldırabileceği kadar çok yeni işle çıktı.

Bununla birlikte 1993’te, konut müteahhitlik şirketlerinin çoğu iyi yükseldi ve kelepir bulmak zorlaştı. Belki toparlanmanın en ucunda değillerdi ama kesinlikle orta üstü performans gösteriyorlardı.

Ne zaman bir endüstriyi incelesem, bazı şirketlerin nasıl gittiği hakkında görüşlerini almak için çeşitli Wall Street analistlerini ararım. Analistler çok değerli kaynaklar olabilirler ama kimi dinlediğinize çok dikkat etmelisiniz. Ben takip ettikleri şirketler hakkında bilgileri güncel kalan ve kanıtlanmış bir başarı geçmişi olanları tercih ederim.

Birkaç konut analisti ile konuştuktan sonra, konut müteahhitleri arasında kelepir bulmakta zorlananın sadece ben olmadığımı fark ettim. Lehman Brothers’tan Greg Nejmeh, Andrew Kasırgası’ndan fayda sağlayacak pozisyonda olan Floridalı inşaatçı Lennar’ı ve 1992’de yeni halka açılan D.R.Hotron’u beğeniyordu. Fakat bunlar istisnaydı.

Hisse seçen birinin bakış açısıyla bakıldığında, toparlanmanın güzel tarafı her yerde aynı zamanda başlamamasıdır. Bu yüzden konut inşaatçıları toparlanırken, ben de çırpınmaya devam eden bağlı endüstrilere döndüm.

Orman ürünleri sektöründe, Goldman Sachs’ten John Chrysilopoulos, Weyerhaeuser’i beğeniyordu. Kereste satışları arttı ve Japonya durgunluktan çıktığında daha da artacak çünkü ülke ABD kerestesinin büyük bir alıcısı. Şu an kâğıt ve ambalaj bölümü durgunlukta ama eninde sonunda o da durgunluktan çıkacak. Bu sırada Weyerhaeuser, alakasız bazı iştiraklerini satarak masif ahşaba döndü ve ismini Slim-Fast olarak değiştirdi.

Weyerhaeuser gibi kereste şirketlerinin başına gelen en iyi şey Benekli Baykuşların kurtarılmasına yönelik kampanyaydı. Çevreci grupların Federal arazideki ağaç kesimini sınırlandırmak için hükümete başarılı şekilde baskı yaptıklarında bundan kim fayda sağlar? İçlerinde Weyerhaeuser’in, Georgia-Pacific, Louisiana-Pacific ve Plum Creek’in olduğu büyük özel ormanlara sahip firmalar tabii ki.

Plum Creek, Burlington Resources’tan ayrılmıştır. Limited ortaklıktır (NYSE’de işlem görür) ve borsada işlem gören limited ortaklıklarda işlem yapmayı her zaman sevmişimdir. Bir çok yatırımcıyı korkutan ekstra evrak işi gerektirirler ve bu da kelepir bulmak için fırsat yaratır. Plum Creek’in sağlam nakit akışı olan ve üzerinde konuşulmaya değecek bir harcaması olmayan düzgün bir bilançosu vardı. Şirket sadece ağaç satıyor ve kârı da hissedarlarına temettü olarak yolluyor.

Temettü kârlarla birlikte dalgalanıyordu fakat şu an hissenin temettü verimi %7.7. Plum Creek her kestiği ağacın yerine birkaç ağaç diktiğinden dolayı sonsuz bir hammadde arz vardı. Bu muhafazakarların kereste kontratlarına yatırım yapma yoluydu.

Birkaç yıl önce, konut sektöründeki canlanmanın mobilya sektörü için de iyi haber olduğunu düşünerek Pier 1 Imports şirketini önermiştim. Kimse boş bir evde yaşamak istemez ve yeni sakinler lambaları, halıları, koltukları ve benzeri eşyaları olsun isterler. Bu tip ürünler Pier 1’de satılır.

Wall Street’in boya bölümün “kaplama” kısmında Sherwin-Williams’tan iyi şeyler duydum. Bu her zaman baktığım sıkıcı endüstrideki mükemmel şirketlerden bir tanesi. Boyama çok sıkıcı bir endüstridir fakat Sherwin Williams mükemmel bir iş çıkarmış ve hisse senedi de çok heyecan verici olmuştu. Şirketin 2.000 perakende satış noktası bulunuyor ve büyüyen bir işletmeye göre yavaş ve istikrarlı bir yaklaşımla her yıl 20-30 mağaza açıyordu. Ayrıca her ABD kasabasında bir dükkan açtıklarında, her zaman Kanada’ya devam edebilirlerdi.

Mobilya sektöründe First of Wheat Securities’tan John Baugh, 16 eyalette 450 mağazası olan Heilig-Meyers’i beğeniyordu. Hisse 18 dolardı, şimdi de fazla gitmeyerek 19.50 dolar. Ethan Allen da Early American serisi ile meşhur fakat şu an ürettiğinin yarısı modern.  Haziran’da biten yıl sonunda 1.08 dolar kazandı ve Dwyer gelecek sene 1.45 dolar ve 1995’de de 1.75 dolar bekliyor.

Ayrıca Pulaski Furniture, Winston Furniture (16 dolara halka açılıp 10.50 dolara düştü), Pier 1 (hala beğendiğim bir hisse) ve Leggett &Platt hakkında iyi yorumlar duyuyorum. L&P; insanları uykuya daldıran yatak yaylarını üreten müthiş derecede sıkıcı bir şirket. Yatak yayı piyasasının %50’sine hakim ve rahat koltuklarla çekyatların mekanizmalarının da ana tedarikçisi. Harika bir bilançosu ve  mükemmel kâr artışı var.

Lehman Brothers’tan Bob Cornell ev aletleri sektöründe, ABD’deki çamaşır kurutma makinelerinin %50’sini ve buzdolaplarının da %25’ini yapan Whirlpool’u beğeniyor. Bu şirket şimdi beyaz eşyalarda küresel lider olan 1970’lerin marjinal şirketiydi. Beyaz eşya büyük aletlere verilen addır. Küçük ev aletlerine (TV, mikro dalgalar, VCRler, radyolar) de kahverengi mallar denir.

Halı bölüme baktığımda, yeni halıların eskilere oranla daha iyi olduklarını (lekelere dayanıklı) ama fiyatın da yıllardır aynı olduğunu keşfettim. Yani halı sektörü; tüketicilerin son on yılda fiyatının %80 arttığı otomotiv sektörüne göre, daha az ödeyerek daha fazla fayda sağladıkları bir sektör.

Yeni binalara halı sermek ve eski halıları değiştirmek (işin %70’i değiştirme üzerine) istikrarlı bir halı talebi yaratıyordu. Bu, elyaf üreticileri Dupont, Monsanto ve Allied’ın modern halıların reklamını yapmak için harcadıkları milyonlar sonrası değişebilir. Dahası, halı üretim sektörü iş gücünün maliyetler içindeki payını %10’lara düşürerek son derece makine yoğun hale geldi. Yani yerli halı üreticilerinin işçilerine saat başı 50 cent ödeyen yabancı üreticiler tarafından tehdit edilme tehlikesi de yok.

Shaw Industries, NYSE’de geçen on yılda en çok kazandıran sekizinci hisse olarak tarihe geçti. 1971 yılında Shaw’a yapılan 1.000 dolarlık yatırımın şu anki değeri 80.000 dolar. Shaw düşük maliyetli bir işletmeci olarak ve daha az verimli rakiplerini piyasadan silerek başarı kazandı. Bugün, Shaw ABD’deki bütün halıların %35’ini yapıyor ve bu çok dikkat çekici bir oran. Eğer rakiplerini almaya devam ederlerse, muhtemelen zeminine Shaw halısı serilen Adalet Bakanlığı Anti-trust (tekel karşıtı) biriminden bir telefon alabilirler.

Shaw iyi işler yapmaya devam edebilir fakat Wheat First’ten John Baugh Mohawk’ı (MOHK) tercih ediyor. Mohawk 15 dolara halka arz edildiğinden beri fiyatı iki katına çıkmış durumda. Citicorp halka arzdan büyük bir pay aldı ve daha bir tane hisse bile satmadı. Bu da Citicorp’un Mohawk ve geleceğine önem verdiğini gösteriyor. Mohawk Shaw’ın formülünü benimsemiş ama pazarın sadece %7’sine hakim. Genişleyecek çok yeri ve alacak çok rakibi var.

Konut sektöründeki güncelleme buydu. Konut döngüsel bir endüstri ve durum da her zaman istikrarsızdır. Şu an en iyi fırsatların evde kullanılan ürünleri üreten şirketler olduğu görülüyor fakat bir dahaki sefer hisse senedi piyasası büyük bir düzeltmeye girdiğinde, belki konut inşaat sektörü satış yiyebilir ve yatırımcılar burada büyük kelepir fırsatları yakalayabilir.

 Peter Lynch Investor’s Edge köşesinde aylık olarak yazmaktadır. 1977-1990 arasındaki 15 yıllık periyotta en iyi performans gösteren Magellan Fonu’nu yönetti. Şimdi ise Fidelity Management ve Research Co’nun başkan yardımcılığını yapıyor. Son kitabı Borsayı Yenmek, Simon &Shcuster’den çıktı.

Anahtar Kelime: Hisse Yatırım Straejileri

3 Yorum

  1. sahin demiş ki:

    Merhabalar,
    Yazınız: Amerikan Stock Exchange bazlı 1970s ve 1980s yıllarda konut inşaat sektöründeki arz talep dengesi sonucu oluşan fiyat hareketliliğinde edinilen bir takım kazançlar üzerine. Tarih tekerrürden ibarettir. Peki günümüz Türkiyesindeki durumu anlatan bir Peter Lynch makalesi hiç ilginizi çekti mi? Yani ülkece zor zamanlar geçiriyoruz: Hatta geçenki paylaşımınızda İstanbul’da hayatınızı sürdürdüğünüzü fakat alım gücünüzün düştüğünden mütevellit daha küçük ve mütevazi bir şehirde yaşama vaktinin geldiğinden söz ettiniz. Bu gibi ekonomik alım gücünün düştüğü durumlar ile ilgili Peter Lynch makalelerinden gözünüze çarpan örnekler varsa paylaşabilirseniz çok sevinirim.

    Aralık 17, 2021
    Yanıtla
  2. Array demiş ki:

    Bizde para politikaları tamamen emlak piyasasını desteklemeye yönelik belirlendiği için, konut alıp pişman olana rastlamadım açıkçası.

    Aralık 19, 2021
    Yanıtla
    • Lattedenborsaya demiş ki:

      Selamlar Sayın Array,

      Gerçekten de borçlanan ve konut alanlar bizi tokat manyağı yapmaya devam ediyor. Bakalım bu işin sonu nereye gidecek.

      Saygılar.

      Aralık 20, 2021

sahin için bir cevap yazınCevabı iptal et

Bu site, istenmeyenleri azaltmak için Akismet kullanıyor. Yorum verilerinizin nasıl işlendiği hakkında daha fazla bilgi edinin.