ISGYO Hisse Değerlendirmesi

Temettüsü büyüyen hisse yatırımcısı olarak arada bakıyorum, temettüsünü sürekli olarak arttıran şirketlere. Bakalım temettü padişahlarına gelen giden var mı, temettüsünü sürekli arttıran şirketler hangisi diye? Temettü odaklı araştırma yani. Şimdi de ISGYO’ya bakacağım. Bakalım temettü odaklı ISGYO incelemesinde neler çıkacak…

Ekran Resmi 2017-03-03 11.47.09.png

1999 yılında İstanbul’da kurulmuş. Şirketin portföyün dağılımına baktığımızda;

Ekran Resmi 2017-03-03 17.46.40.png

Ofislerin çoğunlukta olduğunu görüyoruz. Genellikle de İş Grubu’na kiralanmış ofisler bunlar. Az sayıda da başka şirketler var kiracı olarak .

Portföyü daha derinden inceleyip kira geliri elde edilen gayrimekullere teker teker baktığımda ise;

İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (Kule 2 – Kule 3 – Kule Çarşı)
İstanbul Kanyon Alışveriş Merkezi
İstanbul Marmara Park Avm
Ankara İş Kulesi
İstanbul Real Hipermarket Binası
İstanbul Maslak Ofis Binası
Ankara-Ulus Banka Hizmet Binası
Ankara-Kızılay Banka Hizmet Binası
Antalya Banka Hizmet Binası
Nevşehir Kapadokya Lodge Otel
İstanbul Taksim Ofis Lamartine
Muğla Marmaris Mallmarine Alışveriş Merkezi
İstanbul Tuzla Teknoloji & Operasyon Merkezi Projesi

Atladığım olabilir. Ama genel hatları ile bunlar. Daha derinde incelemek isteyenler www.isgyo.com.tr adresinden bakabilir.

İş Yatırım’a göre faaliyet konusu: “Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak. ” olarak belirtilmiş.

Şimdi de ortaklık yapısına bakalım…

Ekran Resmi 2017-03-03 17.56.01.png

Kaynak: isyatirim.com.tr

Görüldüğü gibi büyük ve hakim ortak İş Bankası.

Şirket hakkında genel bir bilgilendirme yaptıktan sonra gelelim hisse seçim kriterlerime göre değerlendirmeye.

1) Temettü Verme Geleneği Olmalı

Temettü gelirleriyle erken emekli olup, Hawai adalarında surf! yapmak istiyorum 🙂 Şirket temettü verecek ve verdiği temettüyü büyütecek. Benim de gelirim sürekli artacak.

Bu yılı da sayarsak, şirket 2008 yılından beri kesintisiz on yıldır temettü vermeye devam ediyor. Bir tek 2007 yılında temettüsünü kesmiş. Onun dışında hep temettü vermiş. Ayrıca şirketin bedelsiz hisse senedi de verme alışkanlığı var. Yani hem nakdi, hem gayri nakdi temettü dağıtıyor.

2015 yılı faaliyet raporunda kâr payı dağıtım politikasına baktığımda;

“Yönetim Kurulu, Genel Kurul’un onayına sunacağı kâr dağıtım tekliflerinde,

• Pay sahiplerimizin beklentileri ile Şirket’in büyüme gereği arasındaki hassas dengenin bozulmamasını,

• Şirket’in kârlılık durumunu dikkate almak suretiyle dağıtılabilir kârın en az %30’unun bedelsiz hisse senedi şeklinde veya nakit olarak dağıtılmasının Genel Kurul’a teklif edilmesi esasına dayalı bir kâr dağıtım politikası benimsemiştir. Kâr dağıtımında imtiyaz bulunmamakta olup, kâr dağıtımı işlemleri mevzuatta belirtilen yasal süreler içerisinde gerçekleştirilir.”,

Kaynak: ISGYO 2015 faaliyet raporu

Şimdi burada dikkatinizi, kârının en az %30’unu üyelerine bedelsiz hisse senedi veya nakit olarak dağıtmasına çekmek istiyorum. Ayrıca kâr dağıtımında imtiyaz bulunmamakta. Yani paranızı sizden önce tırtıklayan bir intifa senedi veya yönetim kurulu yok. Çoğu yatırımcı, yatırım yaparken buna dikkat etmiyor. Oysa ki ben bir kaç şirkette rast geldim. Yatırım yapmadan önce faaliyet raporunun ve kâr dağıtım politikasının çok dikkatli şekilde okunması gerekli. Yararı büyük oluyor.

Kısacası şirketin temettü hem bedelsiz hisse senedi hem de nakit temettü verme geleneği var.

Unutmadan bir de hatırlatayım. GYO’lardan aldığınız temettüler için %15 stopaj kesilmez. Nakit temettünüzü kesintisiz olarak alırsınız.

2) Nakit Temettü Dağıtma Oranı

Şimdi gelelim en önemli kısımlardan birine. Şirketin kârının ne kadarını temettü olarak dağıttığına. Bu oranın %60’ın altında olmasını istiyorum çünkü daha fazlası şirketin yatırım yapmasını engelleyebilir. Yani paranın çoğunu bana verme kardeşim diyorum. Bana birazını ver, ama kalanıyla yatırım yap, temettünü büyüt. ISGYO’nun nakit temettü dağıtma oranına baktığımda ise;

Nakit Temettü Dağıtma Oranı  (%)
2017 15
2016 9
2015 15
2014 27
2013 46

2017 yılında faaliyet kârının %15’ini dağıtacak, son 3 yılın ortalaması da %13. Yalnız burada dikkat edilmesi gereken GYO kârlarında yeniden değerleme de var ve bu gerçek net kârda yanılgıya sebep olabilir. Yine de %15 düşük ve güzel bir oran, hem şirketin yatırım yapmasına da fırsat verecek hem de şirketi büyütecek bir oran.

Ayrıca bu düşük oran şirkete güvenlik marjı da bırakıyor. Yani eğer işler biraz kötü gider ve net kârını arttıramazsa nakit temettü dağıtma oranını biraz yukarıya çekerek bana vereceği temettüyü arttırma gücü elde edebilir.

Kafamda canlanması için kira gelirlerini de koyayım buraya.

Ekran Resmi 2017-03-03 19.27.06.png

Kaynak: ISGYO 2015 Faaliyet Raporu

3) Temettü Verimliliği

Bir önemli gösterge de temettü verimi. Unutmayalım, bu oranlar tek başına bir şey ifade etmez. Hep birlikte değerlendirilmeli. Tarihsel olarak değerlendirildiğinde ise şirketin alım için ucuz mu yoksa pahalı mı olduğu hakkında bize fikir verebilir. Şimdi şirketin tarihsel temettü verimine bakayım:

Temettü Verimi %
2017 4,78
2016 3,85
2015 4,17
2014 4,07
2013 3,4

Son üç yılın temettü verimine baktığımda %4,27 olarak görülüyor. Ayrıca hissenin bir de son dört yıldır bedelsiz hisse senedi verme geleneği var.

Bedelsiz Sermaye Arttırımları %
2017 7,5
2016 13,94
2015 9,64
2014 8
2013 5

Son 3 yılın bedelsiz sermaye arttırımı ortalaması %10,36 olarak karşımıza çıkıyor. İkisini birlikte değerlendirdiğimde şirketin yarattığı değerin ortalama %15’i hissedarlara geri verilmiş.

4) Temettü Artışı

Gelelim zurnanın zırt dediği yere. Bence iyi ve büyüyen bir şirketin en önemli özelliklerinden birisi de bana verdiği temettüyü her sene sağlıklı olarak arttırması. Böyle yatırımlarla ben hiç uğraşmasamda gelirimi büyütmüş oluyorum. Ayrıca, kendimi enflasyondan da koruyorum. Şimdi ISGYO’ya baktığımda;

Temettü  TL Bedelsiz
2017 0,075 7,5
2016 0,07 13,94
2015 0,07 9,64
2014 0,05 8
2013 0,05  5

Görüldüğü gibi temettü fiyatı kimi yıllar sabit kalsa da bedelsiz senet (gayri nakdi temettü) verdiği için temettü bedelsiz senet değeri kadar artmış. Yani aynı temettüyü verse de bunu daha çok hisseye verdiği için otomatikman alınan temettü artmış. Bu haliyle nur topu gibi bir  temettü padişahımız oldu demektir.

5) Kâr Artışı

Tabii tek başına temettü artışı yetmez. Bunun net kâr artışı ve yatırımlarla da desteklenmesi gerekir. GYO hissesi sahibiyseniz daha çok kira geliri demek bu. Biraz da daire satışı da fena olmaz. ISGYO’nun net kâr geçmişine baktığım zaman:

Net Kâr  (TL)
2016 420.511.402
2015 555.932.867
2014 328.433.093

2016 yılında 2015 yılına göre net kârı artmamış fakat kira gelirlerinde artış var. Burada tekrar belirtmek isterim ki bu GYO’ların net kâr hesaplaması biraz değişik. Ayrı bir yapısı var, sanayi şirketlerine benzemiyor. Yeniden değerlemeler de işin içine giriyor. Onun için net kâr yanıltıcı olabilir. ;Onun için ben kira gelirine bakmayı tercih ediyorum.

ISGYO Ceo’su da GYO’ların kira gelirlerine göre çarpanlanması gerektiğini söylemişti bir röportajında.

Güncel Durum

Güncel Fiyat: Şu anda senet 1,57 TL’den işlem görüyor.

Güncel F/K: 3,2

Yabancı Oranı: %29,63

Kriz Dönemi Performansı

Eğer temettülerle geçineceksem, şirketimin kriz döneminde bile temettü vermesini isterim. Aslında temettü vermesi de yetmez arttırmasını daha iyi olur. Zarar etmemeli, yatırım yapmalı ve büyümeli. Sağlam yapılı olmalı.

ISGYO’2008 ve 2009 kriz yıllarında temettü vermeye devam etmiş. Verdiği temettüyü düşürmemiş, arttırmamış da. Bedelsiz de vermemiş. Yani temettüsünü arttırmamış ama düşürmemiş de. Bir çok firmanın temettü vermeyi bile kestiği bir ortamda olumlu bir tutum.

Olumsuz Yanları

Önce kötüyü söylemek lazım. Şirketin hakkında soru işaretlerine sebep olan bir durum var. O da tskb gyo ile birleşme durumu olması. Tabii bunu hissedarlarına soracaklar mı bilmiyorum ama görüşmeler devam ediyor. Ben genel kurulda sorabilirsem “Gardaş bu birleşme bize ne kazandıracak” diyeceğim. Çünkü tskb gyo’nun yüklü miktarda döviz borcu olduğu ve borçla yaptıkları avmnin vahim durumda olduğu söyleniyor. Yani büyük ihtimalle kârlı bir birleşme olmayacak.

Ayrıca kiracısının İş Bankası olması da benim için bir başka risk unsuru. Buradan gelecek bir gelir kaybı şirketi çok fazla etkiler. Riskin dağıtılması gerekiyor bence. Bu risk unsuru da tamamen yumustaların aynı sepete konmasıyla alakalı.

Bir de önemli gayrimenkullerden Kule 3 hala boş ve ne zaman dolacağı belli değil. Görüşmeler devam ediyormuş.

İki üç tane unsur sayabilirim olumsuz olarak. Lütfen sizin aklınıza başkaları da geliyorsa yazın. Bilgileri paylaşalım.

Olumlu Yanları

İlk aklıma gelen temettüsünü sürekli büyüten bir şirket olması. yaklaşık 5 yıldır temettüsü arttırma geleneği var.

İkinci olarak olumsuz olarak gösterdiğim İş Bankası sahipliği. Aynı zamanda olumlu olarak da değerlendirilebilir. Çünkü arkasında köklü, sağlam bir kurum var. Şişe Cam da önemli müşterilerinden.

Kafamdaki Sorular

Bu birleşme işi kafamı çok kurcalıyor. Neden birleşiyor, amacı ne. Birleşmenin ISGYO’ya maliyeti ne olacak. Bunları netleştirmem lazım. Umarım genel kurulda bunu güzelce cevaplandırırlar.

Toparlarsam…

Şirket yaklaşık 5 senedir verdiği temettüyü arttırıyor, arkasında İş Bankası var. GYO’lardan alınan temettüye stopaj yok. Temettüyü kesinti olmadan alabiliyorsunuz. Fakat tskb gyo ile birleşmesi soru işareti oluşturuyor.

Umarım faydalı olur bu bilgiler. Lütfen daha geniş bilgi için şirketin sitesini inceleyin ve faaliyet raporlarını okuyun.

Siz ISGYO hakkında ne düşünüyorsunuz? Geleceğini nasıl görüyorsunuz? Temettü yatırımcısı olarak görüşleriniz nelerdir?

Biraz uzun bir yazı oldu, kusura bakmayın.  Saygılar.

4 Yorum

  1. Ulaş demiş ki:

    1,32ye indi, şimdi daha cazip

    Kasım 12, 2017
    Yanıtla
    • Lattedenborsaya demiş ki:

      Sayın Ulaş Bey,

      Çıkar iner:) Biz işimize bakalım.

      Saygılar.

      Şubat 16, 2018
  2. Umut demiş ki:

    Son 5 yıla baktığımızda değeri 1- 1.5 TL arasında gidip gelmiş. En zından enflasyona yakın düzenli bir artış yakalasaydı… Dolar ve Euro bu arada katladı. Altında bile daha fazla getiri oldu. Temettü ve bedelsizler de ne yazık ki bu farkı kapatamıyor gibi görüyorum. Konut ve paralelinde kira getirileri de neredeyse 2 ye katladı bu geçen 5 yılda… İş bankasına ucuza mı kiralıyorlar acaba:)

    Şubat 16, 2018
    Yanıtla
    • Lattedenborsaya demiş ki:

      Sayın Umut Bey,

      Her ne kadar hissedar odaklı olmadıklarını düşünmeye başlasam da arada biriktirmeye devam ediyorum. Vardır bir bildikleri diyerek.

      Fiyat yerine arttırdığı temettüye odaklanıyorum. Gerçek değerine bir gün gelecektir diye düşünüyorum bakalım.

      Saygılar.

      Şubat 16, 2018

Yorumunuzu Ekleyin

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.