Herkese selamlar! Son zamanlarda en çok duyduğum şeydir. “Temettü alınca hissenin fiyatı düşer ama evden kira alınca evin fiyatı düşmez! Temettü hiç bir işe yaramaz!” Bu gibi sözleri temettü yatırımı yapan insanlar bile sürekli söyler oldu.
Ben de her gün on doz alıyorum bundan. Dolayısıyla artık bu konuda düşüncelerimi paylaşmaya karar verdim.
Temettü alınca hissenin fiyatı düşer. Kabul… Ama evden kira alınca evin fiyatının düşmediğini nereden biliyorsun? Onun da düşüyor ama sen farkında değilsin.
Hadi bu işi biraz daha açalım ve yüz yıllık tartışmada biz de fikrimizi söyleyelim.
Aldığım Temettü Kadar Hissenin Fiyatı Düşer
Bu olguyu yıl içinde tartışmıştım. Temettü kadar hissenin fiyatı neden düşer buradan bakabilirsiniz.
Üşenenler için kısaca şirketten nakit çıkışı olur ve fiyatı azalır. Şirket 1.000 TL temettü verdi, nakit çıktığı için 1.000 TL fiyatı düştü. Bir dahaki sene piyasa fiyatının eski haline dönmesi için en az 1.000 TL kar etmesi lazım. 1.000 TL’nin altındaki karlarda, temettü verdiği noktaya bile gelmemesi lazım. Diyelim ki 2.000 TL kar etti, bir dahaki sene piyasa fiyatı temettüden sonra 2.000 TL artar.
Bu olguyu tartışırken sadece kar yaratma gücünü hesaba kattığımı, beklentileri, enflasyon değerleme farklarını ve diğer psikolojik ve sektörel beklentileri devre dışı bıraktığımı da not edeyim.
Kira Aldığım Zaman Evimin Fiyatı Düşer mi?
Evet, bence düşer. Çünkü evden nakit çıkışı olmuştur ve nakit yaratma gücü o yıl için düşmüştür.
Peki niye bunu farketmezsiniz? Çünkü ev piyasası Dünyanın en likit piyasalarından olan borsa kadar likit değildir, olamaz. Ekranı açtığınızda evinizin fiyatını saniye saniye takip edebileceğiniz bir yer yoktur. Evi o an piyasada söylenen fiyatından çat diye satamazsınız. Geçmiş verileri gün gün takip edemezsiniz. Ek olarak karşılaştırma yapacak tıpa tıp eşit varlık bulmak aşırı zordur. Mesela üçüncü kattaki tıpa tıp aynı iki dairenin bile biri güneye biri kuzeye bakıyorsa fiyatı farklı olabilir.
Doğal olarak farkında olmadığınız bir şeyi de yok kabul edersiniz. Temettü kadar hissenin fiyatı düşer. Bak! Ahanda düştü! Temettü yararsızdır! dersiniz. Kirada da aynı şey olur ama fark edemezsiniz. Şimdi bunu bir örnekle anlatayım.
Adana’da ev kiraları bazen yıllık verilir. Adanalı varsa teyit etsin:) Evin fiyatı diyelim ki 2017 sonu itibariyle 100.000 TL. Yıllık kira bedeli de 5.000 TL. Kirayı yıllık alıyorsunuz.
2018 yılının başında tüm kirayı 5.000 TL olarak aldınız. Evin fiyatı 95.000 TL’ye düşer mi düşmez mi? Anlamak için küçük bir test yapın. Hadi piyasaya biraz likidite katalım:
Yan yana iki evinizin olduğunu düşünün Adana’da. İkisinin de fiyatı 100.000 TL olsun. Evleri satmaya karar verdiniz. İkisine de alıcı geldi. İlk evin 2018 kirasını 5.000 olarak peşinen almıştınız. İkincisinin ise almadınız. İkisini de aynı fiyata satabilir misiniz?
Hadi alıcılara söyleyin bakalım ben bunun 5.000 TL kirasını aldım, sen 1 sene kira alamayacaksın diye. Size ne diyecek…:) Ben söyleyeyim 5.000 TL’mi ver gardaş diyecek ve evi 95.000 TL’ye satmak zorunda kalacaksınız.
Hani kira alınca evin fiyatı düşmüyordu, bal gibi düşüyor işte. Ama piyasa yeterince likit olmadığı için, hatta hiç likit olmadığı için siz bunu fark edemiyorsunuz.
Toparlarsam
İşte benim kira ve temettü arasındaki fiyat düşüşü tezim bu. Kira da tıpkı temettü gibi fiyat azalışına sebep olur ama siz bunu göremezsiniz. Çünkü piyasada hem alıcıların hem de satıcıların bilgi eksikliği vardır ve anlık fiyat oluşmaz. Bu yüzden de kira geliri elde edenler fiyat azalışı olmaz sanırlar.
Tek fark eğer evden aylık 1.000 TL gibi bir miktar alacağınız kesin gibidir. Kiracı varsa tabii. Fakat bu ne artar ne azalır. Şirketlerin ise her sene ne kadar kar edeceği belli olmayabilir. Az ya da çok artabilir ya da azalabilir.
Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz? Bana katılıyor musunuz? Yoksa katılmıyor musunuz?
Saygılar.